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张某甲、张某乙诉上海某投资有限公司商品房预售合同纠纷案
  一、基本案情
  原告张某甲、张某乙因与被告上海某投资有限公司(以下简称投资公司)发生商品房预售合同纠纷,向上海市奉贤区人民法院提起诉讼。原告张某甲、张某乙诉称:双方于2015年签订购买位于奉贤区泰青路房产的《上海市商品房预售合同》。合同约定总房价1616228元,并约定被告投资公司需于2015年12月31日前交付房产。之后张某甲、张某乙按约定支付首付款并按照实际情况办理按揭贷款。但投资公司未按约定交付房产而是迟延至2016年7月1日才交付给原告。张某甲、张某乙交接时要求投资公司履行迟延交房支付义务,投资公司告知再协商,但至今未予答复。请求法院判令投资公司支付逾期交房违约金人民币(以下币种同)58185元。
  被告投资公司辩称:实际的交房日期确实是2016年7月1日,延期交房虽然存在,但是合同约定如遇不可抗力,交房、大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延。在该房屋实际施工中,发生小区沿河道路和煤气配套公共管道安装和对接的不可抗力情形,有关部门也为此出具了相应的证明,投资公司在情形消除后积极履行交房义务,投资公司不存在违约,不应承担违约责任。
  二、裁判结果
  上海市奉贤区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定,于2017年5月12日作出判决:1、驳回原告张某甲、张某乙的诉讼请求;2、被告上海某投资有限公司于判决生效之日起十日内补偿原告张某甲、张某乙人民币11 757元。
  张某甲、张某乙不服一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年8月28日判决如下:1、撤销上海市奉贤区人民法院 (2017)沪0120民初4598号民事判决;2、被上诉人上海某投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张某甲、张某乙支付逾期交房违约金人民币32292.15元。
  三、律师评析
  本案二审争议焦点在于:1、系争责任限制条款是否具有法律效力;2、系争责任限制条款是否应当适用于本案。
  1、关于系争责任限制条款是否具有法律效力问题
  系争责任限制条款属于被上诉人投资公司事先拟定,并在房屋销售中重复使用的条款,属于格式条款的范畴,属于可撤销的格式条款,而非绝对无效之格式条款,因张某甲、张某乙在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款,故该条款仍属有效。张某甲、张某乙主张系争责任限制条款无效,无法律依据,法院不予采纳;投资公司主张系争责任限制条款有效,法院予以采纳。
  2、关于系争责任限制条款是否应当适用于本案的问题
  “配套工程延误导致逾期交付房屋”在2015年3月27日虽然还不是确定发生的事实,但也已经不再是抽象的理论可能性,而是投资公司已知的现实存在的显著风险。系争预售合同的签约日期为2015年8月15日,投资公司未对上诉人张某甲、张某乙告知相应风险,违反了合同约定的告知义务。投资公司的上述行为违背了对交房期限具有现实可行性的承诺,无权就配套工程延误主张适用系争责任限制条款。
  被上诉人投资公司以配套工程延误为由,主张在本案中适用系争责任限制条款,抗辩上诉人张某甲、张某乙的逾期交房违约金请求权,无事实与法律依据,法院不予支持。张某甲、张某乙主张投资公司承担逾期交房违约金,符合合同约定,法院予以支持。




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